城镇居民购买农村私有房屋，如何认定该合同的效力(2)

　　虽然禁止农村土地流转是处理此类案件的一般原则，但维护交易的稳定是《合同法》的立法宗旨。个案中如果存在以下情况，与国家法律、法规、政策不相冲突的，也可以根据实际情况按以下原则处理：
　　（1）出卖人将宅基地上所建房屋卖给城市居民前或同时，该房屋已占宅基地因征用已转为国有土地，原为农民身份的出卖人亦转为城镇居民，则宅基地性质已经发生转变，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。
　　（2）城市居民购买农村私有房屋后，如果所购房屋已经有批准权的机关批准并取得合法权属证书的，出卖人请求房屋买卖合同无效的，不予支持。
　　（3）城市居民购房后将户口迁入房屋所在地，并转为农民身份，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。
　　（4）买受方协议签字人为居民，但其配偶或者父母、子女为购房所在地集体经济组织成员，且在购房时系家庭成员共同出资，亦共同居住，村集体经济组织同意其买卖合同内容的，可以认定为家庭共同购房，出卖人请求确认房屋买卖协议无效的，不予支持。
　　（5）1999年1月1日土地管理法修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退休军人以及华侨、港澳台同胞，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。
　　（6）对同一房屋经多次转让的效力，可以依据最后一手买受人的身份情况，综合前述处理原则进行判断。
　　应予注意的是，该类案件成讼多因土地增值以及因土地征用、房屋拆迁将获得补偿安置等原因，出卖人受利益驱动而起诉。在合同无效的原因方面，出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任；在合同无效的处理上，应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素，平衡买卖双方的利益，避免合同无效给当事人带来利益失衡；对于买受人已经翻建、扩建的房屋，应对其添附价值进行合同补偿；买受人确实无房可住的，应予以妥善安置。

 

 

 

 

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