离婚诉讼中各类型房产分割问题梳理

　　涉案房屋存在形态各有不同，所以我们在实际审判中，应当因地制宜。现笔者归纳一些实践中较为常见的几种情形简单予以说明。
　　一、没有房产证或者离婚时尚未取得房屋所有证的房屋如何分割问题
　　依据《婚姻法司法解释二》第二十一条之规定，“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。”即这种情况下，双方可以协商如何分割，如果协商不成，因为房屋并未取得产权证，不动产的物权尚未设立，一般不宜在诉讼中处理，当事人可以待房屋取得产权证后，另案起诉分割。农村自建房屋一般都未进行房屋登记手续，针对这类房屋，如果当事人对该房屋所有权均予以认定，且向法院提供合法、有效的所有权归属证明，那么法院能否就该房屋的所有权分割问题在诉讼中予以处理呢？笔者认为，这种情况下，法院可以予以处理。《物权法》第三十条的规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”也就是说，依法自建的房屋的所有权取得方式应当属于原始取得方式，即直接根据法律的规定取得的所有权，房屋自建设完成时就已取得完全的所有权。当然了，这里需要明确的是，这种情形下必须是合法建造的房屋。离婚时，房屋没有房产证或者尚未取得房屋所有证的，还有一种特殊情形即廉租房，根据廉租房的相关政策规定，廉租房只是租给符合廉租房租住条件的家庭，并不是买卖关系。住户对于廉租房没有处分的权利。对于婚后夫妻两人申请居住的廉租房，法院应当如何处理呢？笔者认为这与处理房屋所有权异曲同工，双方可以就廉租房的使用权进行协商，也可以实行竞价，也可以由法院根据实际情况来判决哪一方继续居住廉租房，继续居住方给予另一方怎样的经济补偿。需要强调的是，法院在处理廉租房时，并不是处理该房的所有权，而仅仅是该房屋的继续居住权。
　　二、按揭房屋的分割问题
　　当前，按揭购房已成为我国商品房买卖的最主要形式。这类房屋在离婚诉讼中的归属与分割问题因为牵涉诸多，且在司法实践中存在判决处理不一致的情形，故这类房屋的分割问题也逐渐成为离婚财产分割的难点问题。笔者就按揭房屋的几种情形予以简单分析。
　　1、夫妻双方婚后一同贷款买房，取得房屋产权的，该房屋属于夫妻共同财产，按一般原则平均分割。
　　2、夫妻一方婚前通过按揭贷款购房，取得了房产证并已登记在一方的名下，这种情况应当属于一方婚前个人财产，离婚时一般仍归一方个人所有；值得一提的是，这种情况下，因为财产本身的性质不因婚姻关系的存废而发生变化，所以属于个人财产的房屋在婚后产生的增值部分也应当属于一方个人财产。
　　3、夫妻一方婚前通过按揭贷款购房，取得了房产证，婚后夫妻共同还贷的房屋，依据《婚姻法》解释三第十条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”即该房产归房产登记方所有，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分按照夫妻共同财产来予以处理。
　　4、夫妻一方婚前付了部分房款，婚后双方共同还贷，并且婚后才取得房产证的。该种情形与前一种情形不同之处在于房产证的取得时间，一个在婚前已经取得，这个是在婚后取得。房产登记只是属于对房屋所有权的公示和确认，依据《物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”不动产物权人取得物权的时间应当在于购房合同生效时。婚前以个人名义购房并且完成了购房所应负的全部合同义务，产权登记及房产证颁发是开发商和行政机关的义务，不能因为第三人未能及时履行义务而剥夺守约人的权利，所以说这种情况的房产仍然属于一方的婚前个人财产，离婚时的分割原则和方式与上一种方式是一样的。(作者：衷震律师，来源：问律)