解析房地产法律实务中易被忽视的前期物业服务合同(2)

　　4．前期物业服务合同主要通过招投标方式签订

　　虽然建设单位有权选聘前期物业服务企业，但由于前期物业管理阶段业主共同代表者的缺位，而且前期物业服务合同的内容与广大业主的切身利益密切相关，应当将公开、公平、公正的竞争机制引入前期物业服务企业的选聘过程，而招投标方式体现了机会均等的市场原则，既有利于遏制建设单位利用优势地位损害业主的权益，也有利于物业服务企业平等参与市场竞争。因此，《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于３个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”

　　三、前期物业服务合同与一般物业服务合同的区别与衔接

　　物业服务合同中关于服务内容的条款与前期物业服务合同基本相同，二者主要差别在于：

　　1.订立合同的当事人不同。前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业管理企业；物业服务合同的当事人是业主（或业主大会）与物业管理企业。

　　2.合同期限不同。一般的物业服务合同期限由订立合同双方约定，与前期物业服务合同相比，具有期限明确、稳定性强等特点。而《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”此条规定不仅说明了前期物业服务合同的期限，也为两份合同的衔接作了规定。

　　建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同，仅仅是在业主不具备自行选聘物业服务企业条件下的权宜措施，因此在业主自行选聘物业服务企业条件具备后，必须赋予业主选聘物业服务企业的自主权。