商业地产如何免缴营业税缓缴个税过户？

　　《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》财税[2015]39号：一、个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　个人所得税根据规定：如果不能提供房屋原值的，将按纳税人住房转让收入的1%核定应纳个人所得税额；能提供完整资料的，按应缴个税额的20%计算。

　　商业地产转让时往往不符合相关政策要求，不能享受到免缴营业税的优惠政策。商业地产如何转让才能合法规避税费？

　　一 、赠与

　　1、以赠与形式转让房产个人所得税可以免缴。

　　《国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》

　　一、以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：

　　（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

　　（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

　　（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

　　2、免缴营业税。

　　《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》：税务机关应当认真审核上述材料，资料齐全并且填写正确规范的，在提交的《个人无偿赠与不动产登记表》上签字盖章后退提交人，将有关公证证书复印件留存，同时办理营业税免税手续。

　　二、产权人以房产增资入股到受让人控制公司的方式转让房产

　　产权人将登记在自己名下的商业地产，以增资扩股的方式投入到受让人控制的公司中，产权人放弃商业地产的产权换取被入股企业的股东，被入股企业取得商业地产的产权。

　　1、免缴营业税。

　　《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》

　　一、以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

　　二、对股权转让不征收营业税。

　　2、分五年缓缴个人所得税。

　　《国家税务总局关于个人非货币性资产投资有关个人所得税征管问题的公告》第一条规定：“个人以非货币性资产投资，属于个人转让非货币性资产和投资同时发生。对个人转让非货币性资产的所得，应按照‘财产转让所得’项目，依法计算缴纳个人所得税。

　　第八条规定：纳税人非货币性资产投资需要分期缴纳个人所得税的，应于取得被投资企业股权之日的次月15日内，自行制定缴税计划并向主管税务机关报送《非货币性资产投资分期缴纳个人所得税备案表》（见附件）、纳税人身份证明、投资协议、非货币性资产评估价格证明材料、能够证明非货币性资产原值及合理税费的相关资料。

　　2015年4月1日之前发生的非货币性资产投资，期限未超过5年，尚未进行税收处理且需要分期缴纳个人所得税的，纳税人应于本公告下发之日起30日内向主管税务机关办理分期缴税备案手续。

　　综上，无论是采用赠与形式，还是增资扩股方式转让不动产的，受让人均需要缴纳契税。

(作者：未知，来源：问律微信公众号)