“剩”市危言

根据透明售房网数据统计，截止6月20日上午9时，杭州市（含萧山、余杭）住宅可售套数达到37280套，杭州楼市库存进入“剩”市。 受“限购”、“限贷”等政策影响，目前杭城楼市可谓“有价无市”。专家认为持续的成交量低迷，将迎来房价拐点。中国农业银行总行高级经济分析师何志成接受《市场导报》记者采访时预言，房价下跌趋势一旦形成，政府很难控制其下跌幅度，从而导致房地产“崩盘”，引起国民经济的连锁反应，拖累整个国民经济。

殃及中小企业 国民经济“硬着陆”？

“没想到前几年国家贷款那么松，现在贷款一下子收得那么紧。”调控一年多来，杭州长捷金属制品有限公司总经理曹慧明明显感觉到政策对企业经营所造成的压力。 “前几年，政府实行宽松的货币政策，只要符合贷款条件一般都能贷到款，现在我们的实业发展到一半，还没有得到明显的投资回报，银行基准利率一提再提，利息也不断攀升，现在经营越来越难。” 据曹慧明介绍，银行为了尽快回笼资金，对中小企业贷款时限由一年期缩短为三个月，“现在像我们这样的中小型加工企业，向银行贷款200万元，银行把其中的100万元作为抵押，要求我们反存到银行，实际放贷100万元，而且给的是存兑汇票，我用这个票据去购买原材料，原来4500元/吨的材料，实际要4660元/吨。”在这个过程中，曹慧明不仅要支付200万本金，7厘左右的银行贷款利息，还要支付购买原材料时票据差价所造成的上涨费用。 融资成本越来越高，企业利润越压越低，实体产业越来越难做，困扰着众多中小企业主。由于银行资金难贷，不少中小企业转向民间借贷等“地下金融”。据浙江省中小企业局发布数据显示，我省多数地区民间借贷利率年息已经在25%-30%之间，不少低端中小企业迫于资金需求，顶着高利贷，勉强维持企业发展。 6月20日起，应央行要求上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次上调之后，大型银行存款准备金率达21.5%，中小金融机构的存款准备金率达18%。 信贷再度紧缩，市场认为调控剑指不断攀升的通货膨胀率及房价，但广大中小企业也因此“受牵连”。 根据统计局14日公布数据显示，5月份规模以上工业增加值同比增长13.3%，增速比4月份回落0.1个百分点。1-5月份，规模以上工业增加值同比增长14.0%，增速比1-4月份回落0.2个百分点。 然而，当信贷紧缩，工业增加值下降时，房地产行业投资却逆势上涨。 据国家统计局公布数据显示，1-5月份，全国房地产开发投资18737亿元，同比增长34.6%，其中，住宅投资13290亿元，增长37.8%！ “由于数据显示宏观经济局部过热，因此还要加息，还要提高存款准备金率。”何志成预测，“人民币汇率浮动将加大，金融市场将形成‘三率齐发’的局面。”“我注意到5月PMI下滑0.9个百分点，说明实体经济下滑加速，由于信贷紧缩的后续效应，未来两个月，工业增加值也会明显下滑，中国经济处于滞涨区边缘。” 著名财经评论家叶檀也在《滞涨风险加大》一文中指出：“当前中国宏观经济面临工业增速下滑、企业赢利下降而通胀压力上升，滞胀的前兆已经在头顶盘旋。” “系统性风险一旦来临，楼市巨大的库存将成为祸源，有卖的没有买的，当巨大的‘抛库存潮’开始后，企业亏损连利息都付不起，银行等金融机构将形成一大批坏账，从而拖累整个国民经济。”何志成认为。

房价下跌 引发中国式“次贷危机”？

进入6月，久违的打折现象终于在全国一线房地产城市蔓延，业内普遍认为至今年第三季度，我国房价将迎来10%至15%的下跌。 5月22日，上海中海·御景熙岸项目，低于市场预期，以2万至2.3万元/平方米价格引爆上海滩，中海地产集团在全国各地开展了大幅度的楼盘促销降价活动。 在北京，据不完全统计，6月共有118余个楼盘打折促销，其中近30个楼盘推出直接减房款的优惠。位于世界地质公园野三坡风景区的别墅项目中国山水醉推出全款75折的优惠。 在杭州，据导报记者不完全统计，截止6月20日，杭州大市范围内共计50个楼盘开展了存抵、打折促销优惠活动。其中处于文教板块的金都·城市芯宇精装53方，打出了全款85折优惠。 房价松动，10%至15%的回调苗头初显，“当房价下跌趋势一旦形成，政府将控制不住其下跌的幅度。”何志成认为。由于投资、投机需求被挡在门外，已有所回调的房价依然超出刚性需求的购买力，市场不埋单，房企资金链吃紧，降价极有可能持续，一旦房地产“崩盘”，则将导致银行大量坏账，引发美国式“次贷危机”。 但复旦大学经济学院教授、博导、房地产研究中心主任尹伯成接受《市场导报》记者采访时认为：“中国不具备美国式‘次贷危机’的土壤。” 所谓“次”贷，主要是指银行将贷款投放给一些信誉度较次、还款能力较弱、没有固定收入来源的人，许多贷款公司将贷款抵押资产打包，衍生出许多金融产品，再在资本市场上出售。在房价高涨时，由于抵押品价值充足，“次”贷风险较小。一旦房价下跌，抵押品价值不再充足，受“次”贷人的收入限制，按揭人随时面临贷款违约、房子被银行收回的处境，进而引起银行坏账增加，银行等金融机构纷纷倒闭等，形成“次贷危机”。 “在中国，银行贷款给买房者，中间没有那么多衍生金融产品，因此不可能爆发美国式的‘次贷危机’。”尹伯成说。 在采访中导报记者发现，一些专业炒房者手中拥有十套，甚至十几套房子，如今受财务杠杆缩小的影响，这批“炒房者”和“投机客”被深度套牢。可以预见，如果房价持续走低，这些“炒房者”和“投机客”手中房产将迅速贬值，其连环担保的资产也迅速贬值，这些人将面临银行贷款违约、房子被银行收回的境地，这将直接推高中国房贷所产生的不良贷款率，在这批人广大的投资客中潜藏着“中国式次贷危机”的风险。

阶段性断层酿“楼荒” 未来房价迎报复性上涨？

6月14、16两日，杭州土地拍卖市场共拍出5宗土地，均被外地开发商以相对低廉的价格拍得。 随着调控深入，房地产开发商对土地市场“热情不再”，开发商拿地速度放缓，建设速度也放缓。统计数据显示，2007年上半年杭州主城区卖地收入为130.66亿元，2008年上半年收入为121.4亿元，2009年上半年收入为115.4亿元，2010年上半年收入为250亿元，2011年上半年收入为77.55亿元，今年上半年杭州主城区土地收入创下5年以来历史最低值。 长此以往，恐在一段时间造成“无房可卖”的断层，形成阶段性“房荒”，当“限购令”退出舞台时，房价恐再次迎来报复性增长。 “反弹是毒药。”绿都控股集团营销总监章显腾认为，“短期内从业内角度看，我们不希望有反弹，反弹意味着将迎来更大的压制和调控。” “以前每调控一次，房价就报复性上涨一次，但我认为这次调控和以前的调控有很大差别，房地产行业已经发展到一个程度，我们认为经过此轮调控反弹不可能出现。”滨江集团湘湖壹号项目销售总监陈立峰说。 “这次调控归根结底是将国民经济结构调整过来，房地产行业正处在一个被挤压泡沫的过程中，随着下半年土地供应提升，保障性住房任务落地，限购、限贷等政策逐渐过渡到更合理的抑制投资需求的政策上来，房价出现报复性增长的可能性很低。”中国指数研究院杭州分院研究总监曹旭东说。 章显腾认为：“未来十年，房地产业是个被重新塑造、重新做‘规矩’的十年。”“1998年，我国将福利分房改成商品房，房地产像个小孩子，集万千宠爱于一身，在1998年到2005年间，他经历了野蛮成长的过程。从2010年开始，这个被宠坏了的小孩多了个亲兄弟，而且他要读小学了，开始接受学校的规章制度，接受各种政策制约。” “随着银行利率实际上浮20%，以前约60%的财务杠杆将一去不复返，如果房地产投资一年增长10%的收益，那么对‘炒房者’和‘投机客’的吸引并不大。”财通证券有限责任公司房地产行业研究员赵月亮认为。 “下一阶段中小型房企可能被淘汰出局，整个房地产行业品牌开发商之间同质化竞争将更加激烈。”陈立峰说。

来源：市场导报

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