拍下房产后次日，却遇房产新政出台，当事人以无力支付首付由起诉要求解除合同，房产拍卖保证金是否该退？

[案情]　　去年12月中旬，慈溪市产权交易中心拍卖该市一城建公司所属的部分国有存量房屋（排屋），并在当地媒体发布《部分国有存量房拍卖转让公告》、《部分国有存量房拍卖转让须知》。其中，《须知》中明确说明，需要按揭贷款的竞得人须于2011年1月28日签订产权转让合同并按银行审核的结果支付房屋成交价款的首付款，否则保证金不予退还。　　李女士决定参拍，她按公告和须知要求向慈溪某银行办理了贷款审请，并于今年1月25日向产权交易中心交纳了保证金，在《竞买人登记表》上确定了按揭贷款及贷款首付比例为50%。1月26日下午，李女士参加了房屋拍卖，最终以300多万元的价格竞得其中一处甲房产，并当场在拍卖笔录上签名，签署了《拍卖转让成交确认书》。根据约定，李女士应于1月28日去产权交易中心签订产权转让合同，并支付首付款、拍卖费及过户费用。 　　1月27日，国务院办公厅发布国办发（2011）1号《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，将贷款购买第二套住房的首付比例提高至60%。因为李女士原先已有一套住房，因此其前一天竞拍所得的房产属于第二套住房，李女士因此要多支付30多万元的首付款。1月28日，李女士没有按照当初的约定去产权交易中心签订合同。　　此后，李女士以无力多支付10%首付款为由，要求解除与产权交易中心的房屋拍卖关系，退还保证金，但遭到拒绝。为此，李女士将产权交易中心告到法院。　　当地法院经审理，一审判决驳回了李女士的诉讼请求。对此，李女士不服提起上诉，二审法院维持原判。　　　　[说法]　　本案争议的焦点在于李女士违约是否因为房产新政提高首付比例导致其无力多支付10%首付款。　　对此，一审法院是如此认定的：李女士提供的证据不足以证明其违约与国务院出台房产新政存在必然的因果关系。据查明的事实，李女士在竞买当天还以高于甲房屋成交价的报价竞拍乙房屋。假设李女士竞拍乙房屋成功，李女士需支付的购房首付款（按50%计）、拍卖费及过户费的总金额要高于甲房屋（首付按60%计）。由此可以推断李女士并不会因首付款比例提高丧失履约能力，其不履行合同是自身原因所致，应当按照约定和法律规定承担相应的违约责任。　　而二审法院也认为，李女士提供的证据不足以证明其违约与房产新政存在必然因果关系。李女士在参加乙房屋的拍卖中曾以更高价格应价，后因其他竞买人有更高应价而未竞得，表明李女士有能力支付房地产市场调控政策实施后的房屋首付款，其不履行合同系自身原因所致，应承担相应的违约责任。　　（胡斐斐）(作者：本站编辑，来源：商业秘密网)