卖房人不迁户口 打官司多输

　　房子卖了，户口不迁，而且房子里面还有卖家其他亲戚的户口……高昂的房价，炙手可热的学区房，催生出大量户口迁移纠纷。北京市二中院上午表示，法院也无法强迫原房主迁移户口，但如果合同中有约定，违约一方一般要承担高昂的违约金。

　　从2014年到今年7月，二中院共审理了50件涉及户口迁移的房屋买卖合同纠纷，其中43件是买房人要求房屋内现有户口迁出，同时要求卖房人赔付违约金。

　　在这50起案子中，有一半涉及了案外人的户口——除了卖房人的户口外，户口上还有他的亲戚、甚至是这套房子更早以前的房主，需要履行迁移义务的，并不是双方买卖合同中的双方当事人。

　　二中院民一庭庭长肖大明说，房屋买卖合同中一般都会约定按日支付违约金。此类案子中的违约行为持续的时间又很长，导致违约金数额非常高，多数人要求违约方缴纳几十万元，也有部分要求的高达百余万元，最高数额已经达到总房款的20%。同时，由于原来的户口迟迟无法迁移，有的当事人分段主张已发生的违约金，这些要求获得支持的比例较高。

　　为什么明知要赔违约金，还是不迁户口呢？法官发现，其实有的卖家，想迁也没地方迁，而这更让买家崩溃。有些房子是卖家的唯一住房，卖了之后因各种原因没能买到其他房产，户口根本无处迁移，有人卖房后租住公租房，或住进养老院，这些地方都无法落户。

　　这其中也有买房人自身的疏忽。合同里虽说要求了卖房人迁移出自己和亲属的户口，却没有明确表述要求“其他户口登记在这里”的人迁出，导致那些案外人的户口不迁移，同样给买方带来极大的困扰。法官发现，案外人不配合、找不到、甚至已经死亡的情况都曾经发生过。

　　此外，购买学区房的落户需求不断增加。可有些房屋因为学籍使用限制等原因，无法确保买家孩子的入学资格，购房目的无法实现，从而产生纠纷。

　　肖大明说，法院不能直接判决迁移户口，这是公安机关户籍管理的职权，法院只能追究卖房人的违约责任。而且事实上，公安机关也没有强制公民迁出户口的权力。不过，根据现有的户籍政策，房屋内现有的户口不影响新的所有权人户口的迁入，买房人取得房屋所有权后，可以办理户口迁入。

　　对卖方来说，如果合同约定按日计算违约金，由于违约行为持续时间长，那么极有可能面临高额违约金。即使是卖房人以外的其他户籍登记人不配合或无法迁出户口，卖房人作为房屋买卖合同的相对人，根据合同相对性原则，依然要按照双方合同约定承担相应的违约责任。如果这套房子还有别人的户口，而且对方不愿迁出，导致卖方对买方构成违约，还是得由卖方来承担违约责任。

　　民一庭法官李珊说，在房价高企的今天，买卖房屋的合同一定要明确约定户口迁移条款。买房人可以在产权人同意的情况下，在属地派出所查询房屋内登记户口情况，并在合同中明确约定房屋内现有户口的迁出期限及相应违约责任。特别是卖方之外的其他户口登记人，最好通过书面形式对迁移户口的事情做清晰的确认。

　　李珊同时还提醒，诉讼中，卖房人认为买房人主张的违约金过高的，可以请求法院酌情调整违约金数额。“违约金的问题法院一般会参考消费者权益保护法和关于一手房的规定，考虑得更多的是一个‘填平’的原则，补偿为主、惩罚为辅，违约金一般不会超过买家实际损失的130%，所以当事人需要提供相应的材料，来证明自己的实际损失。”