法官提示:房屋租赁纠纷中守约者也有义务减少损失扩大

　　今天上午，北京市第一中级法院召开新闻通报会，介绍该院对房屋租赁纠纷案件的调研情况。法官提示，因一方违约导致房屋租赁合同无法继续履行的，守约方应当采取合理措施减少损失扩大，这也是守约方的法定义务之一。

　　据统计，2014年至2016年上半年，北京市第一中级法院共审结房屋租赁合同纠纷案件742余件，占全院审结房地产类案件的15%。法官发现，提前解约类纠纷是房屋租赁合同纠纷中的常发类型。在该院审理的这742个案件中，该类纠纷就占到40%。

　　法官举例，如承租人要求提前解除合同而从租赁房屋中搬离的，出租人不能任由房屋空置，而让承租人支付高额的赔偿费用;反之，如出租人要求提前收回房屋的，承租人也应采取合理措施，正在进行装修的应停止装修，或停水停电的情况下，应及时将房屋内的物品处理，防止损失进一步扩大。

　　“当事人双方同意终止合同或者经审查合同无法继续履行的，双方当事人应当及时办理房屋交接。”法官提示，诉讼期间，双方当事人可以在法院的组织下进行交接，也可自行办理交接。如果当事人一方在法院释明后仍拒绝交接的，应当承担此期间的房屋租金或房屋使用费。租赁双方交接房屋时应当办理正式的书面交接手续，对交接进行签字确认。

　　对此类纠纷案件梳理后，法官发现存在群租房、保障房出租、房屋面积不符等六个热点问题。该院民一庭庭长郭燕枝解释，群租房以及保障性住房出租虽不符合相关政策、规定，但并不影响租赁合同效力。即便如此，违反行政管理规定亦会受到相应处罚。关于出租面积，如果承租人在合理期限内（一般为六个月）未提出异议，事后又以面积不符主张拒付、减负租金的，无法得到法院支持。

　　对于群组、转租现象，郭燕枝表示，除非房屋租赁合同中有特别约定，否则承租人将房屋转租给第三人，应征得出租人的同意。若承租人未经同意将房屋转租，出租人有权在知道或应当知道转租事实的六个月内提出异议，要求解除租赁合同。