国务院调查组摸底楼市调控成效 房价下跌预期渐强(4)

    上述中介工作人员表示，现在租赁市场的需求量总体还算平稳，但政策预期导致业主普遍对租赁市场看好，有的甚至“非理性要价”，推高了房租。

    应加大市场供给

    中国社科院城市发展与研究中心主任牛凤瑞认为，若交易量持续下降，开发商或因资金短缺被迫降价。而租赁市场价格上涨或提升持有两套房或以上家庭的出租意愿，从而增加租赁市场供给，平衡租房价格。

    但他指出，现行政策只改变了买卖双方的预期，中国房地产市场供求关系的基本面没有发生变化，价格涨涨落落是供求双方博弈的常态。自住型购房者有住房的刚性需求，因此不可能长期等待，价格一松动即可能出手。这时，交易量上去了，又刺激了价格的上涨。因此不要对价格下降期望太高。

    牛凤瑞认为，通过控制价格难以实现供求平衡，若只着眼于调整当前的供求关系，也容易给普通购房者增加负担。调控的重点，一方面应放在割断炒房资金链条上，因为个人资金倒房终究“泥鳅掀不起大浪”；另一方面应增加普通商品房的供给。否则，短期抑制住的住房需求将在未来某时期集中爆发，现在的冷清增加了未来的反弹能量，反而不利于房地产市场的健康稳定发展。

    地产调控政策密集出台已对市场心理和成交造成了一定影响。3月以来楼市成交萎靡，价格继续盘整，土地流拍开始增多，这些现象似乎都预示着未来地产景气可能会下降，地产投资是否会因此而大落？分析人士认为，排除保障房的因素，如果成交持续萎靡，政策依然偏紧，地产投资可能会持续下滑。但地产投资熄火后，经济增长新的动力何在，可能是市场更关注的问题。如果目前的市场状况能够持续，则地产投资下降的速度会比较平缓，未来经济增长不会出现滞胀格局。

    新政出台使得市场预期发生了变化。一线城市成交大幅下跌。在实施限购的二线城市中，成交量也环比下跌了65%。整体而言，目前主要城市的成交水平与去年五六月大致相当。而价格方面，上涨态势基本得到遏制，但未出现明显的趋势性下跌。如果目前的成交量能够保持3个月左右，则未来价格下行的压力会加大。这不仅来自货币政策的累积效应，而且市场心理的叠加作用也会导致公司主动降价。从短期看，即使各地公布较为宽松的房价调控目标，价格上涨的动力已缺乏流动性的支持。

    从历史上看，销售增速和价格指数的走势基本一致。如果销售增速下滑至个位数，那么可以预期，价格下滑不会很远。另一个可以参照的指标是土地交易价格和房屋销售价格的关系，二者的走势高度一致。从目前看，土地流拍已经导致土地出让单价的下滑。在投资增长动力缺乏的情况下，地价下行必然拉低房价涨幅。不过，市场的变化难以预测。正如去年4月出台调控政策之后，市场盘整只持续了两个多月，随之又开始了量价的非理性上涨。我们认为，从政府的决心，经济所处的阶段和外围环境看，地产再度非理性火爆的概率较小。

    在下行阶段无疑应关注销售、价格等先行指标。而投资、新开工等指标具有一定的滞后性，虽然从2月数据看，新开工面积增速和土地购置面积都出现了明显的下滑，但地产投资的增速下滑并没有超出预期。除了去年末以来的保障房因素，我们认为更多的是开发商采取了较为谨慎的态度，以存量投资的增长取代增量投资。如果景气持续下滑达3个月以上，则地产投资进一步的下滑可能在年末更加明显。

    另外，值得思考的是保障房建设的完成力度。如果简单计算，今年完成1000万套保障房，按照每套房面积60平方米计算，那么总面积就达6亿平方米，相当于去年全部住宅销售的85%。如果再打个五折，按照总面积3亿平方米算，那么带动的增量投资额达4.5万亿元，已经接近去年全年的总和。保障房的完成情况还需要及时跟进，不过地产投资增长在今年可能更多地要看保障房建设的力度和进度。(作者：，来源：)